سند ملکی

سند ملکی

سند ملکی چیست؟

اطلاعات در مورد انواع سند ملکی و سازوکار خرید و فروش ملک برای انجام معامله جهت جلوگیری از اختلافات بعدی بسیار مهم وضروری میباشد.در این مقاله به اختصار در مورد آن توضیح داده شده است.

سند چیست؟

در ماده 1248 قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد .کلمه سند در لغت به معنی نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین میسازد یا مطلبی را ثابت کند:تعریف شده است.

برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده 1287 قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک ویا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی (در حدود صلاحیت انها) بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

در ماده 1289 قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 ،سایر اسناد، عادی است.

یکی از تفاوت‌های مهم سند عادی و سند رسمی این است که همواره می‌توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکان‌پذیر نیست.

سند ملکی چیست؟

سند ملکی توافق‌نامه‌ای مکتوب برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته می‌شود.

انواع سند ملکی :

سند شش‌ دانگ

واژه شش‌دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد و در ستد ملکی، منظور سندی است که مالکیت کامل آن برای یک نفر می‌باشد. شش‌دانگ به معنای شش جهت است، یعنی تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.

این نوع سند یکی از معتبرترین و رایج‌ترین سند ملکی است و اغلب مشکل حقوقی کمی در مورد آن پیش می‌آید.

سند عرصه و اعیان

سندِ مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است، به عنوان سند عرصه شناخته می‌شود و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته می‌شود. به همین دلیل اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سند ملکی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. این موضوع درمواقع انحصار وراثت یا ساخت مجدد عرصه اهمیت پیدا می‌کند، که با مراجعه به شهرداری می‌توان سهم هرکس از عرصه را مشخص کرد.

سند بنچاق

در گذشته این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می‌شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته می‌شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.

امروزه خیلی زیاد رواج ندارند، اما اعتبار آن‌ها پس از تایید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته می‌شود.

سند منگوله‌دار

منظور سند ملکی ، دفترچه‌ای است که با یک نخ و تکه‌ای سرب تهیه می‌شوند. چنین سندی به واسطه همین تکه سرب پلمپ شده، اعتبار و صحتش تأیید می‌شود و این اطمینان را می‌دهد که آن‌چه در دست است یک سند ملکی مطمئن و معتبر می‌باشد.

سند تک برگ

این نوع سندها، اسنادی هستند که یک برگ دارند. این نوع سند ملکی، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تأیید رسیده‌اند. طراحی این نوع سند ملکی به نحوی است که در وهله اول می‌توان آن‌چه در آن درج شده است را به راحتی خواند و در ضمن اصالتش را تأیید کرد و از صحت و سقمش مطمئن شد.

سند رهنی

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید آن‌ها از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود. سند ملکی رهنی در واقع توسط بانک‎ها و موسسات مالی و اعتباری،  برای تضمین  پرداخت  اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‎شود. به این صورت که شخص وام‌گیرنده  در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده، ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ی بانک قرار می‎دهد.

صاحب ملک می‌تواند پس از اتمام اقساط، تقاضای فَک رهن کند و سند خود را از رهن بانک خارج کند. در صورتی که فرد وام‌گیرنده نتواند در زمان مقرر وام خود را تسویه کند، بانک می‌تواند ملک را تصرف کند.

سند مشاع

مشاع در لغت به معنی شراکت است. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سند ملکی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.

توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملکی از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه دقیق‌تری است

سند قولنامه‌ای

این سند مترادف سند عادی است . به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .

به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند ملکی رسمی و تگ‌برگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک را به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کم می‌شود.

سند وقفی

ملك اوقافي ملكي است كه زمين آن متعلق به شخصي بوده و آن را وقف كرده و اداره اوقاف اين زمين‌ها رو به صورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص ديگر واگذار نموده است. شخصي كه املاك اوقافي را خريداري مي‌كند، باید ساليانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت كند كه اين مبلغ بسيار ناچيز است.

سند ملکی که عرصه آن وقف است، اگر کسی بخواهد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه اجاره کند. یعنی در صورت ساخت‌و‌ساز در زمين‌های اوقافی می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دريافت مي‌كنند.

به طور کلی سند اوقافی سندی است که به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف، نقل و انتقال انجام دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید. اسناد اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ دارای ارزش کمتری هستند.

سند ورثه‌ای

زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و هنوز ورثه برای خود سند جدید نگرفته‌اند، سند ورثه‌ای نام دارد. وراث می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.

در زمان خرید ملک ورثه‌ای به نکات زیر توجه کنید:

احراز مالکیت یعنی سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده است.

تمامی وراث باید مبایعه‌نامه را امضا کرده باشند.

اموال صغیر در دست ورثه‌ی صغیر است. چنانچه بین وراث فرد صغیر( کمتر از پانزده سال) باشد، طبق قانون، تصرف در اموال او ممنوع است و حق معامله‌ی آنان با قیم می‌باشد.

وصیت‌نامه ، وصیت‌نامه می‌تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد. همه‌ی افراد می‌توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. توصیه می‌شود در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای، احتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.

سند تفکیکی

این نوع سند ملکی ، بر خلاف سند شش‌دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هرکدام دارای یک سند می‌باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.

هرکدام از سندهای مذکور از نظر حقوقی کاملا مطمئن بوده و قابل استناد هستند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌شوند.

سند مفروز

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می‌رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.

گفتیم که منظور از مشاع، ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود.

سند وکالتی

سندی است که به نام شخص یا اشخاصی دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. گاهی شخصی به دلیلی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.

املاکی هستند که با سند وکالتی خرید و فروش می‌شوند. این نوع معاملات به دلایلی چون عجله فروشنده، گم شدن سند ملکی، فرار مالیاتی، آماده نبودن سندهای واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و …انجام می‌شود. معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش، سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما حواستان باشد که خطرات زیادی دارد و کلاهبرداری در این نوع سند زیاد اتفاق می‌افتد.